Иммигранты все чаще покупают жилье в Польше в ипотеку. Соосновательница кредитного бюро Credyt Is Ирина Гаджаева рассказала MOST, реально ли иностранцу взять ипотеку в Польше в 2026 году, почему банки отказывают даже при хорошем доходе и какие условия нужно выполнить, чтобы получить кредит.
95% клиентов — иностранцы
Около 95% клиентов бюро — не поляки, а иностранцы. Больше всего среди них беларусов, причем заметная часть — из IT-сферы.
— Ипотека для иностранцев — это не исключение, а уже норма, — говорит Ирина.
Польские банки кредитуют иностранцев, если у тех есть легальный доход и документы на пребывание. Но требования могут быть строже, чем для граждан Польши.
Миф о постоянном ВНЖ
— Часто люди думают, что без постоянного вида на жительство ничего не получится. Это миф, — объясняет Ирина.
Большинство клиентов получают ипотеку с временным видом на жительство (karta pobytu czasowego). Ключевое для банка — не тип ВНЖ, а срок его действия, а также стабильный доход и кредитная история в Польше.
Когда банки отказывают
Консультанты выделяют несколько типичных причин отказов.
- «Короткая» карта побыта. Если до окончания срока остается меньше шести месяцев — это риск для банка.
- Доход в валюте при заключении трудовых и гражданско-правовых договоров (umowa o pracę, o dzieło, zlecenie). Формально это не запрет, но банки могут снижать оценку дохода.
- Тип договора.
Договоры подряда (umowa zlecenie или o dzieło) часто не подходят, если заключены на короткий срок. Многие банки требуют минимум 6−12 месяцев действия контракта.
4. Недавно открытое индивидуальное предпринимательство (ИП).
ИП должно существовать минимум 24 месяца. Лучше всего банки оценивают работу в IT-сфере и B2B-контракты (в этом случае срок существования ИП сокращается до 6−12 месяцев).
При уплате налога с оборота, а не с прибыли (он называется ryczałt) часть дохода может не учитываться — это стандартная банковская практика.
Как подготовиться к ипотеке
— Многие проблемы можно предусмотреть заранее, — говорит Ирина.
Она советует перед подачей заявки:
- проверить срок карты побыта;
- не менять работу перед подачей;
- по возможности иметь доход в злотых;
- не брать новые кредиты.
Кейс 1. Три отказа, декретный отпуск и 7500 злотых за время
Пара из Беларуси (не состоящая в браке) подает заявку на ипотеку, уже имея в истории три отказа.
Исходные данные:
- у мужчины — B2B, стабильный доход в валюте, полный пакет документов;
- у женщины — карта побыта заканчивается через три недели и впереди декрет.
Банк исключает женщину из заявки, а одного дохода мужчины не хватает. В первый раз — отказ.
Чтобы повысить шансы, решают подключить третьего заемщика (доход которого учитывался бы банком) и дождаться, пока женщина получит новую карту побыта.
Но возникает новая проблема: истекает срок предварительного договора на покупку квартиры, так что возникает риск потерять задаток. Продавец не соглашается ждать.
В итоге пара платит 7500 злотых (около 2070 долларов), чтобы продлить договор на две недели. И после повторной подачи и дополнительной проверки кредит одобряют.
Ирина отмечает, что этот кейс был сложным из-за сочетания нескольких факторов: короткий ВНЖ, беременность, незарегистрированный брак, поджимающие сроки по сделке и дополнительные расходы. И все же он окончился успехом.
— Даже после трех отказов можно получить ипотеку, — резюмирует Ирина.
Кейс 2. Отказ, ошибка банка и «день Х» на лыжах
Пара (не состоящая в браке) покупает квартиру на первичном рынке.
Исходные данные:
- ИП — более 2,5 года;
- доход в злотых;
- короткий срок карты побыта у мужчины (остается несколько месяцев).
Вводные условия позволяют потенциально рассчитывать только на кредит одного банка. В заявке в сумму кредита включают и дополнительные расходы на ремонт.
Но первую заявку отклоняют из-за «высокого риска».
Тогда клиенты подаются снова — теперь не вместе, а указывают только одного заемщика — мужчину. У него доход выше и дольше ведется ИП. Сумму тоже пересматривают, исключая из нее затраты на ремонт.
Проверка — и еще один отказ. На этот раз из-за ошибки сотрудника банка.
Тогда консультант вручную «пересобирает и подает заявку», контролируя процесс, и в конце декабря банк дает одобрение.
Однако на этапе выплаты возникает новая проблема: нужно подписать дополнительный документ, но выясняется, что клиент уже уехал кататься на лыжах, а электронную подпись банк не принимает.
После переговоров банк соглашается выплатить кредит с условием, что документ подпишут позже. В итоге сделка завершается успешно.
Кейс 3. Паспорт заканчивается через две недели
Еще один кейс — менее драматичный, но с высокими рисками.
Исходная ситуация:
- семейная пара из Беларуси;
- доход от предпринимательской деятельности за границей (в валюте), стаж — 1,5 года;
- карта побыта будет действительна еще около 1,5 года;
- срок действия паспорта истекает через две недели.
Чтобы не потерять время, кредитный консультант подает заявки сразу в два банка, чтобы выбрать лучший вариант. Параллельно компания сопровождает сделку, работает с риелтором.
В результате из двух предложений банков выбрали лучшую процентную ставку — и завершили сделку.
Ирина отмечает, что во всех трех случаях результат зависел не только от дохода, но и от того, как была выстроена стратегия подачи заявки.
Иногда достаточно изменить валюту дохода
Один из рабочих сценариев, который рекомендуют специалисты, чтобы повысить шансы на одобрение кредита, — изменение валюты дохода.
— Если человек получает доход в валюте, можно на шесть месяцев перейти на злотые, получить ипотеку, а потом вернуться к прежней схеме.
Это не «обход системы», а адаптация под требования банков — они оценивают доход именно в злотых.
Сколько нужно зарабатывать и каким должен быть первый взнос
— Для пары без детей достаточно примерно двух минимальных зарплат, чтобы получить около 350−400 тыс. злотых (95−110 тыс. долларов), — говорит Ирина.
Но это базовый ориентир. Банк также учитывает текущие кредиты и рассрочки, возраст заемщика, первоначальный взнос, тип недвижимости.
Первоначальный взнос в большинстве банков — минимум 10%, но чаще — 20%.
Сколько длится процесс
— Многие думают, что ипотеку можно получить за месяц. На практике это нечасто, — говорит Ирина.
Реалистичный срок — один-два месяца до решения банка. Еще несколько недель проходит до заключения сделки. Задержки чаще всего возникают из-за дополнительных проверок и исправления документов.
Что проверяет банк, кроме дохода
В числе прочего учитываются:
- регулярные расходы;
- кредитные карты и лимиты;
- частота и стабильность поступлений;
- финансовое поведение;
- азартные игры (казино).
— Люди думают, что главное — зарплата. Но банк смотрит шире, — говорит Ирина.
Сколько стоят услуги кредитного консультанта
— Для клиента кредитный консультант бесплатный. Мы получаем комиссию от банка, и только тогда, когда клиент получит кредит, — объясняет Ирина.
Но дополнительные расходы есть — это услуги нотариуса, оценка недвижимости, страховка, банковские комиссии.