Приватизация жилья завершилась в Беларуси 1 июля 2016 года. До этой даты все желающие могли оформить квартиры в частную собственность. Государство предоставляло на приватизацию жилых помещений рассрочку на 40 лет. По условиям договора купли-продажи приватизируемого жилого помещения необходимо было внести 10% от его оценочной стоимости, а остальная сумма выплачивается равными долями в течение периода рассрочки. В большинстве своем плательщики ответственно подходят к исполнению договорных обязательств, но есть и исключения из правил. Что будет с жильем, если перестать платить, рассказала БЕЛТА судья судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда Наталья Пыкина.
Ежемесячные суммы за приватизацию совсем невелики: от 40 до 60 рублей — за трехкомнатную квартиру, от 25 до 40 рублей — за двухкомнатную, от 8 до 20 рублей — за однокомнатную.
Между тем многие считают, что если квартира уже в собственности, то можно и не платить — все равно не выселят. Да, это не основание для выселения. Но основание для расторжения договора и перевода соответственно жилья из частного фонда в государственный — жилье становится коммерческим, заметила судья Мингорсуда.
Она пояснила, что до 1 января 2020 года вопрос оплаты стоимости приватизируемых жилых помещений и расторжение договоров приватизации регулировались ст. 144 Жилищного кодекса Беларуси. Она предусматривала, что в случае если покупатели не уплачивали в течение года очередные взносы в местный исполнительный и распорядительный орган или организацию, являющуюся стороной договора купли-продажи приватизируемого жилого помещения, последние могли в судебном порядке расторгнуть этот договор.
Сейчас суды при рассмотрении дел о расторжении договора купли-продажи (приватизации) руководствуются Гражданским кодексом Беларуси. Согласно п. 2 ст.459 ГК, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Исключение составляют случаи, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Как отметила Наталья Пыкина, эта норма, за исключением изъятий, прямо в ней предусмотренных, предоставляет продавцу право отказаться от исполнения договора и потребовать от покупателя возврата проданного товара, если он не исполняет свою обязанность по его оплате. При этом указанная норма не устанавливает зависимость такого права от того, перешло право собственности на товар или нет.
Судья Мингорсуда привела один из примеров судебной практики. Так, между администрацией одного из районов Минска и покупателем был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры на общих основаниях на возмездной основе с оплатой стоимости квартиры в рассрочку в течение 40 лет при условии внесения первоначального взноса в размере 10% стоимости жилого помещения. До заключения договора купли-продажи покупатель оплатил десятипроцентный первоначальный взнос стоимости жилого помещения, что составило 2,9 тысячи рублей. Остальную сумму в размере 26 тысяч обязался уплачивать в рассрочку в течение 40 лет путем внесения очередных взносов равными долями, начиная с месяца, следующего после удостоверения договора купли-продажи в нотариальной конторе. Выходило по 54 рубля ежемесячно. Покупатель платил нерегулярно, поэтому образовалась задолженность за 52 месяца. Администрация района неоднократно направляла претензии о погашении задолженности. Однако задолженность по договору не оплачивалась — в суд был предъявлен иск о расторжении договора приватизации.
Установив, что ответчик (покупатель) обязательства по уплате цены за проданное в рассрочку жилое помещение, размер и срок уплаты которой были согласованы в договоре, не исполняет, суд расторг договор купли-продажи. При этом, как пояснила судья, не имеет значение материальное положение ответчика. Покупатель при рассмотрении дела указывал, что его материальное положение при среднемесячной заработной плате 800 рублей не позволяет ему производить в установленный договором срок ежемесячный платеж в сумме 54 рублей, у него нет возможности погасить образовавшуюся задолженность и он не может даже предположительно обозначить временной промежуток, когда такая возможность у него появится.
Договор приватизации — это договор купли-продажи, товаром по которому выступает квартира, заметила Наталья Пыкина.
— Ведь когда мы покупаем в магазине, например, чайник, мы же никому не объясняем наше материальное положение, сложившиеся жизненные обстоятельства. Принцип действует такой же: нет денег — не покупай, не можешь заплатить — верни товар, — сказала она.
Причины неуплаты за приватизацию у людей разные: уехал в другую страну на постоянное место жительства, оставил квартиру в наследство вместе с долгом детям, потерял работу и находится в трудном материальном положении, попал в тяжелую жизненную ситуацию, ведет ненадлежащий образ жизни.
Так, по одному из гражданских дел суд установил, что ответчица принимала участие в приватизации квартиры вместе с двумя братьями и ей принадлежит доля в праве собственности на жилое помещение. Она не оплачивала приватизацию, нигде не работала, злоупотребляла спиртными напитками, в отношении детей лишена родительских прав. Денег на оплату задолженности не имела, что также стало основанием для расторжения договора.
Иногда причиной неоплаты приватизации является собственная беспечность граждан. Например, муж выдавал жене нужные суммы на оплату приватизации, но супруга к этой обязанности отнеслась легкомысленно — деньги потратила на личные нужды. Результат — иск в суде.
Вместе с тем дела данной категории суды рассматривают, учитывая, что жилищный вопрос является одним из наиболее важных для людей, обратила внимание судья Мингорсуда.
Суд принимает максимальные меры к урегулированию спора в добровольном порядке, может предоставить ответчику срок для погашения образовавшейся задолженности и в случаях, если это происходит, администрация нередко отказывается от предъявленного иска. Но если все предпринятые меры не принесли желаемого результата, договор расторгается.
Наталья Пыкина также рассказала, что происходит с квартирой или ее частью после того, как договор расторгнут в суде. По ее словам, такое жилое помещение переводится из частного фонда в государственный и квартира становится арендной, а с гражданином заключается договор аренды жилья. С этого момента человеку, помимо жилищно-коммунальных услуг, необходимо ежемесячно платить государству и арендную плату за пользование жилым помещением, которая рассчитывается исходя из площади квартиры.